不動産の査定額と住宅需要の相関関係

住宅需要の捉え方

「マンショが1万戸売れた」「新築されたあの2棟50戸の借家へ40世帯が入居した」といった住宅の売却戸数や借家へ新たに入居した戸数などが、現実の住宅需要(潜在的なものではなく、実現された需要)である。

住宅需要は、新築か中古か、持ち家か借家か(所有形態)、マンション等非木造共同建てか、戸建てか(建て方)など、住宅の形態別に戸数の需要が問われるが、さらに1戸当たり面積など質の面が問題にされる。

住宅需要はいくつかの形態で現われる。その一つの形態の「住宅への入居数」は「住宅統計調査」 (5年ごと)で捉えることができる。

また、新築竣工戸数空き家増=新築入居数、なので、これから新築住宅入居数を推計し、これに別途中古入居数を求め、その合計で住宅需要としての住宅入居数を推計できる(新築竣工戸数は、住宅着工戸数が竣工までの所要期間経過後に竣工戸数になるとして推計。

また新築竣工戸数は、世帯増加等住宅ストック+建て替え等、から求められる)。前述のように、住宅需要は、都市圏ごとに捉えられねばならないが、ここでは全国レベルで分析し、その方法を明らかにすることにしよう。

新築と中古への住宅入居の実態

居住地が変わったり、就職や結婚したりすることによって、住宅を新たに求め、居住する。その住宅は新築住宅であったり、中古住宅であったりする。

こうして住宅需要は、新たな住宅への入居で現われるが、それは新築であれば、持ち家、分譲マンションへの入居であったりする。新たな住宅への入居は、右のように分類される。r{主宅統計調査J (総務庁統計局)で、各調査年の10月1日以前の4年9カ月聞に新たに住宅に入居した世帯注1) を新築・中古の別にみると、上のようになる。これによると、

①持ち家(分譲住宅を含む)に入居した世帯は1974年一78年9カ月までは中古住宅入居世帯が増えたが、それ以降は中古住宅入居世帯は減少している(1989年一93年9月はわずかに増加)。

また新築持ち家のうち、建て替えの割合が増えてきている(住宅統計調査」によると、建築された持ち家のうち建て替え戸数の占める割合は、 1974年ー78年9月の4年9カ月で28。0%であったが、 1989年-93年9月には33。0%に高まっている)。

②借家に入居した世帯は、 1974年ー78年9月までは中古住宅入居世帯が増えたが、それ以降は中古住宅入居世帯は減少し(構成比でも低下)、新築入居が増えた。

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